Нынешней осенью в Москве самым маленьким жильем, выставленным на торги, были апартаменты площадью 8 кв. метров в районе Отрадное. Эта клетка с жилой площадью 4,5 «квадрата» и санузлом оценивалась в 2,5 млн рублей. А в Геленджике клетушку в полтора раза больше (10,4 кв. метра) предлагали за 3,95 млн рублей, в Анапе — 11,1 кв. метра за 2,1 млн рублей.
Сегодня эти студии, скорее всего, уже проданы. По данным риелторов, спрос на малогабаритное жилье стабильно растет. В Москве прирост за год составил 25%, в Томске — 44,9%, а в Иваново — 95%.
В густонаселенных странах аналогичное жилье тоже есть. В Гонконге можно снять или купить квартиру размером чуть больше 10 кв. метров, которые тамошние китайцы называют «кабинетом». Там имеются кухонька и санузел, но больше это жилье напоминает тюремную камеру-одиночку. В Париже тоже существуют квартиры в 10-15 кв. метров — как правило, мансарды под крышами старых домов, зато близко к Лувру. Такая микроквартирка включает в себя жилой уголок и маленькую ванную. А в Токио встречаются капсульные квартиры, напоминающие контейнеры, в которых едва хватает места для кровати, полки для хранения вещей и... телевизора — куда же без него (такое «спальное место» в аэропортах предлагают пассажирам задержавшихся рейсов).
Но подобные крохотули — отнюдь не норма. Средняя парижская двухкомнатная квартира — больше 40 кв. метров. А в Токио средняя площадь жилья составляет 65,18 «квадрата». Статистика приводит и другие цифры: в 2020 году в новых домах Франции однокомнатные квартиры (студии) составляли 27% от общего числа квартир. Но, в отличие от парижских мансард, нормальная квартира-студия в Тулузе, Лионе или Марселе — 30-35 кв. метров. Не хоромы, но можно ходить, не натыкаясь на сожителя.
У нас же, по данным «РБК Недвижимость», в Санкт-Петербурге и области ныне 22-23% от общего объема запроектированных квартир имеют площадь менее 28 кв. метров. Затоваривания не было: 20 лет назад доля студий на рынке Санкт-Петербурга превышала 20%, ныне в продаже в городе на Неве зафиксировано 41,6 тысячи малогабаритных квартир, плюс на окраинах и в области сооружаются 23,2 тысячи, из которых 52% уже проданы.
Хвастаться здесь нечем, с таким перекосом россияне среднего достатка обеспечены жильем хуже, чем в небогатых странах Восточной Европы. У нас это около 30 «квадратов» на человека, как заявил недавно вице-премьер Марат Хуснуллин, а у бывших собратьев по соцлагерю уже 35 кв. метров, в Китае — 41, в США — превышает 60. Почему же Россия отстает — из-за привычки к баракам?
Но одновременно в нашей стране быстро растет доля индивидуального жилищного строительства: в 2020 году доля ИЖС в общем объеме ввода жилья составила 48%, к 2023 году показатель вырос до 53%. «С начала 2025 года граждане уже построили и поставили на кадастровый учет в Росреестре 170,4 тысячи частных домов общей площадью 24,7 млн кв. метров, что почти на 17% больше, чем годом ранее», — с гордостью заявлял в апреле Марат Хуснуллин.
Но более интересен другой показатель. По данным Банка Д-ОМ.РФ, средняя площадь частного дома в 2024 году составила 133 кв. метра против 126 кв. метров в сделках предыдущего года. 38% клиентов выбрали дома площадью от 100 до 150 кв. метров, свыше 150 кв. метров построили треть заказчиков, а более компактные проекты — до 100 кв. метров — выбрали 29%. Наибольшая средняя площадь в проектах ИЖС зафиксирована в Подмосковье (около 180 кв. метров), Санкт-Петербурге (178 кв. метров) и Ленинградской области (170 кв. метров), Удмуртии (165 кв. метров) и Пензенской области (161 кв. метр). В топ-10 регионов вошли также Челябинская, Тюменская, Новосибирская, Тульская области, Пермский край. Строят без «выпендрежа»: 56% клиентов Банка ДОМ.РФ выбрали проекты одноэтажных домов, двухэтажных — 43%, остальные заказали для себя проекты в три и больше этажей.
Во-первых, квадратный метр в индивидуальных домах обходится значительно дешевле, чем в многоэтажном и многоквартирном «человейнике». Во-вторых, поговорка «в тесноте, да не в обиде» появилась не от хорошей жизни. В царской крестьянской России средняя площадь избы-пятистенка составляла 120-130 кв. метров, и строили бы просторнее, будь тогда центральное отопление. Немногим экономнее была тогда и площадь городской квартиры для обычной в то время «трехвозрастной» семьи «среднего класса» из пяти-шести и более человек, включая бабушек и внуков. И до появления в СССР панельных хрущевок средняя площадь обычной квартиры составляла 74-76 кв. метров. Но массовое жилищное строительство не считалось приоритетной задачей тогдашней власти...
Теоретически сегодня лозунги должны быть другими. Однако вот особенность нынешнего жилстроя: в последние годы в России ощутимо выросло количество индивидуальных особняков, но не новоселий в многоквартирных домах. В 2020 году, по информации Росстата, ввод жилья в стране составил 82,2 млн кв. метров, из которых многоквартирные дома (МКД) — 42,4 млн кв. метров, а индивидуальные (ИЖС) — 39,8 млн кв. метров. Через пять лет, в 2024 году из общей площади построенного жилья 107,8 млн кв. метров на ИЖС пришлось уже 62,3 млн кв. метров, но многоэтажки остались почти с прежним вводом — 45,5 млн кв. метров. Зато изменилась структура строящихся домов: за пять лет в них удвоилось количество квартир общей площадью менее 30 кв. метров — с фактическим возвратом к панельным «черемушкам».
А параллельно выросли цены: если в 2020 году продажная стоимость 1 кв. метра в многоэтажках в среднем по стране не превышала 90 тысяч рублей, а в Москве держалась на уровне 203 тысяч, то сегодня цены выросли чуть ли не вдвое. Не эта ли дополнительная маржа простимулировала застройщиков к уменьшению площади новых квартир и увеличению их количества на лестничной площадке в пользу «однушек» и студий? Это подается как оптимизация, умная площадь, но суть одна: погоня за прибылью. И вот результат: по данным Центробанка, летом 2020-го на среднедушевой годовой доход россиянина можно было купить 6,2 кв. метра жилья, а в 2024 году — лишь 4 «квадрата».
Однако застройщики увлеклись и... просчитались: продажи «усохшего» по площади и одновременно взлетевшего в цене жилья пошли вниз: в декабре 2020-го объем нераспроданного жилья составил 71,1 млн кв. метров, а в 2024-м вырос до 77 млн, сегодня приближается к 80 млн. В Краснодарском крае без покупателей остаются 74% квартир — в Сочи, Анапе, Новороссийске, Туапсе и Темрюке. Правда, квартиры-студии, по данным на октябрь 2025 года, остаются популярными и востребованными, несмотря на рост цен. Секрет прост: их покупают «для бизнеса»: сдачи в аренду в курортный период. В Самаре нереализованными числятся 69% новостроек, на продажу которых требуется как минимум около пяти лет. Курортников здесь немного, и потому малометражки, как и прочие новостройки, приходится реализовывать со скидкой. В Красноярске не распродано 56% квартир — срок их реализации эксперты называют в 4,5 года.
Но вернемся к жилью «карманного размера». У этого сегмента жилищного рынка есть свой слой потребителей. Например, Москва и Петербург — центры притяжения молодежи, которая едет со всей страны учиться, работать и делать карьеру и ютиться в общежитиях не склонны. В Сочи на студии приходится 40% совершенных сделок, благодаря которым с весны до поздней осени город получает тысячи дополнительных курортников. В Москве квартиры-студии покупают семьи, постоянно живущие за городом — для сохранения прописки и на случай, если возникнет нужда переночевать в столице.
Жить в студии становится модным. «Опасная тенденция», — говорят демографы. Потому что среди молодежи возник тренд: первые пару-тройку лет брака обходиться без детей и покупать студию, а там видно будет... В результате растет доля бездетных семей. Взять тот же Санкт-Петербург, российский лидер по студиям: там средний возраст женщин при рождении первого ребенка уже дошел до 31 года. И если в среднем по России коэффициент рождаемости составляет 1,4, то в Санкт-Петербурге — 1,26.
Между тем в Германии население в последние пять лет выбирает все более просторное жилье: городское население — от 50 «квадратов» на человека, сельское — от 45. В стране взят курс на увеличение социальной нормы площади жилья: для проживания одного человека: 45-50 «квадратов», для семьи без детей — 60, с одним ребенком — от 75. Создается мода на просторные квартиры, и каждый год средний размер жилья в Германии увеличивается на 0,2 кв. метра.
В России же обратная тенденция: в мае 2025 года средняя площадь квартир, выставленных на продажу в российских городах-миллионниках, составила 49 кв. метров — не на человека, а на семью! За год она уменьшилась на 1 кв. метр, а в отдельных мегаполисах намного существеннее.
Власть начинает бить тревогу и принимать меры: в минувшем году жилье площадью менее 28 кв. метров запретили строить в Москве и Московской области. В перспективе такой запрет планируют распространить и на другие регионы.
Но за последние два десятка лет российские города уже заполонили «человейники» с квартирами-клетушками вдвое-втрое меньше площадью, чем требуется для жизни нормальной семье. Причем, как утверждают архитекторы, большинство этих бетонных монстров по техническим причинам абсолютно не подлежат перепланировке с объединением соседних квартир.
В Китае аналогичная проблема возникла из-за поспешного сооружения огромного количества недостроенных домов, квартиры в которых никто не хочет покупать. По состоянию на 2023 год объем нераспроданного жилья составил 331 млн кв. метров. В Поднебесной уже начали сносить эти кварталы. А что будем делать мы?
